Kamulaştırma, devletin belirli bir şahsa ya da tüzel kişiliğe ait bir malı toplum yararını gözeterek edinmesi sürecidir. Devletleştirme ve istimlak olarak da bilinen süreç, kamu yararıyla birlikte vatandaşların mülkiyet haklarını da gözetir. Bu kapsamda kamu yönetimleri, özel bir şahsa ait mal ya da mülklere bedel ödeyerek el koyar. Kamulaştırma avukatı ise kamu gücünü kullanarak mal edinen idareler ve mal sahiplerinin anlaşamadığı durumlarda bedelin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini sağlayarak hukuki sürece destek olur.
Söz konusu sürecin işlemesi için devlet ve kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyete konu malları kamulaştırmaya dair bir karar alması gerekir. Bununla birlikte devletleştirmeye konu olan malın sahibi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 14. maddede belirlendiği üzere tebligat tarihinden itibaren 14 gün içinde iptal davası açabilir.
Kamulaştırma Hukuku Nedir?
Kamulaştırma hukuku, devletin mülkiyet hakkı üzerinde kamu yararına uygun olacak şekilde sınırlamalar getirdiği bir yasal süreçtir. Söz konusu hukuk, kaynağını anayasanın 46. maddesinde belirtilen ve mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağını vurgulayan ifadeden alır. Herkesin mülkiyet ve miras hakkı olduğunu belirten ilgili maddede kamu yararı için mülkiyet hakkına dair sınırlamalar getirilir.
Yasalara göre devlet ve kamu tüzel kişilikleri, toplum yararına yönelik hizmetler için özel kişilere ait malları istimlak etme hakkına sahiptir. Fakat söz konusu durumda yetkili mercilerin taşınmaz malın bedelini peşin ödemesi zorunludur. Bu kapsamda devlet ve mal sahibi bir bedel anlaşması yapar. Bununla birlikte mülkiyet hakkına sahip kişinin bedelde anlaşamadığı durumda kamulaştırma avukatı ile birlikte dava açma hakkı saklıdır.
Mülk sahipleri, mahkeme tarafından davanın tebliğ edilmesini takiben 30 gün içinde kamulaştırma iptal davası da açabilir. Öte yandan 14. maddede belirtilen iptale yönelik kamulaştırma davası açan mal sahiplerinin bunu belgelendirmesi zorunludur.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
İstimlak süreci; idari ve adli olmak üzere iki aşamada ilerler. İdari aşama, kamu tüzel kişiliklerinin kamulaştırma işlemi için ödenek belirlemesi ve kararı alması gibi süreçleri kapsar. Adli aşama ise ilgili idarenin Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmasıyla başlayan ve kapsamda yetkili merciinin 2942 sayılı Kanun’a göre yapacağı her tür işlemi içerir. Buna binaen süreçler aşağıdaki gibi sıralanabilir:
- İlk adımda idare, kamulaştırılan taşınmazın bedeline dair bir ödenek temin eder.
- Ardından kamu yararı alacak merciiler söz konusu işlemin toplum faydasına uygun olup olmadığını kararlaştırır. 2942 sayılı Kanun’da düzenlenen onay mercileri ise bunu onaylar.
- Kamu davası açacak idare, istimlak edilecek taşınmazın ölçekli planını yapar ve yaptırır. Bu kapsamda kamu tüzel kişilikleri, mülk sahiplerini belirler.
- İdari aşamada devletleştirme kararı alındıktan sonra ilgili tüzel kişilik, kamulaştırmaya konu gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu dairesine bildirimde bulunur.
- Söz konusu idare, mal sahibine gayrimenkulü bedeli karşılığında almak istediği ya da idareye ait bir mal ile takas etme yoluyla edinmek istediğine dair yazı gönderir.
Eğer yukarıdaki süreçler doğrultusunda taraflar arasında anlaşmaya varılmazsa adli aşamaya geçilir ve kamulaştırma davaları başlar.
Kamulaştırmaya Karşı Hukuki Haklarınız
Kamulaştırma, her ne kadar vatandaşların mülkiyet edinme haklarına sınırlamalar getirse de mülk sahiplerinin bu hususta belirli hakları vardır. Vatandaşların devletleştirmeye karşı en temel hakkı, taşınmazların değerinin ödenmesidir. Bu kapsamda idare, öncelikle bir ödenek belirlemeli ve bunu temin etmelidir.
Kamu tüzel kişiliğinin söz konusu koşulu karşılamadan kamulaştırma yapması, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin ek 1 no’lu protokolünde korunan mülkiyet hakkını ihlal eder. Bunun yanı sıra vatandaşların kamulaştırma sürecine dair hukuki hakları aşağıdaki gibidir:
- Hukuk bağlamında söz konusu sürece dâhil olan herkesin bilgisinin olması gerekir.
- Vatandaşlar, süreçte bir usulsüzlük olduğunu düşündüğü ya da tazminat bedelini yetersiz bulduğu takdirde itiraz hakkına sahiptir. Bu kapsamda vatandaşlar süreç karara bağlandıktan sonra yasal çerçevede belirlenen süre aralığında kamulaştırma avukatı ile itiraz-iptal haklarını kullanabilir.
- Kanunda düzenlenen mülkiyet hakkını sınırlayan söz konusu süreçte vatandaşın sahibi olduğu malın bedelini alması önemlidir. Gayrimenkulün malikleri, kamu tüzel kişiliğinin kamulaştırmasız el koyma gibi haksız fiillerine karşı idareden bedel talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca vatandaşlar idareye ecrimisil davası açarak zararının tazminini talep de edebilir.
- Paylı mülkiyette ise paydaşların kanunlar nezdinde belirlenen haklarına yönelik olarak dava açabilir. Bu kapsamda paydaşlar, hak sahibi oldukları mülkün kamulaştırmaya konu olan kısmı için haklarını talep edebilir.
Yukarıdakilerin yanı sıra istimlak kesinleştikten sonra idarenin ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde malikler ve mirasçılarına söz konusu durumun yazılı olarak tebliğ etmesi zorunludur. Buna binaen taşınmaz sahibi ya da mirasçıları, devletleştirme bedelini üç ay içinde yasal faiziyle ödeyerek mallarını geri alabilir.
Kamulaştırma Davalarında Avukatın Rolü
İstimlak davası süreci, alanında uzman bir kamulaştırma avukatı ile birlikte yürütülmelidir. Bu kapsamda avukatlar hem idarelere hem de mal sahiplerine hakları doğrultusunda destek sunar. Bununla birlikte uzmanlar, kamulaştırmaya konu mallar için mahkemeye gerekli belgelerin teslimi ve buna yönelik süreci takip etme gibi önemli görevler de üstlenir.
Avukatlar, bölge mahkemesi belli bir karara varmış olsa bile müvekkillerinin itiraz ve temyiz haklarının bilincindedir. Bu doğrultuda kamulaştırma avukatı, itiraz süreçleriyle alakalı müvekkilini bilgilendirir ve buna yönelik olarak başvurular yapar.
En İyi Kamulaştırma Avukatı Nasıl Seçilir?
En iyi kamulaştırma avukatı seçerken hukuk profesyonelinin eğitimi ve alandaki deneyimi gibi önemli hususları değerlendirmek gerekir. Bunun yanı sıra uzmanın söz konusu alanda yüksek lisansının olup olmadığı, varsa istimlak konusundaki araştırmaları da önemlidir. Teorik bilgilerin ötesinde avukatın pratik deneyimi de doğru seçimler yapmak adına en önemli faktördür.
İstimlak süreçleri için Dönmez Hukuk Bürosu’nda çalışan ve her biri alanında yetkin olan profesyonellerle iletişime geçebilirsiniz. Büro bünyesinde bulunan ve istimlak hukuku dalında yeterli donanıma sahip olan avukatlar, istimlak konusundaki haklarınıza dair destek verir. Bununla birlikte büro çatısı altında yer alan hukuk profesyonelleri, dava süreci için gerekli başvuruları yapma ve itiraza yönelik aksiyon alma gibi işlemleri de gerçekleştirir.
Kamulaştırma Davalarında Sık Yapılan Hatalar
Söz konusu davalarda yapılan en yaygın hatalardan biri, devletleştirme sürecinin Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na uygun yürütülmemesidir. Bu noktada idare tarafından yapılan değer tespitinin eksik ya da hatalı olması, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının ihlaline yol açabilir. Ayrıca kamulaştırmasız el atma davalarında idarenin gerekli tazminatı ödemeden fiili kullanımına devam etmesi ya da süreci geciktirmesi de yargılama sürecinde ciddi hak kayıplarına neden olur.
Kamulaştırma Davalarında Zaman Aşımı ve Süreç Yönetimi
İstimlak davalarında zaman aşımı 5 yıl olarak belirlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 147. maddede düzenlendiği üzere vatandaşlar, devletleştirmeye konu olan arazileri için 5 yıllık süre içinde dava açabilir. Bu kapsamda vatandaşların hak kaybına uğramamak adına dava zaman aşımına uğramadan gerekli başvuruları yapması mühimdir.
Mülkiyet hakkına bağlı olan el atmanın önlenmesi davasının açılması içinse belli bir zamanaşımı yoktur. Söz konusu durum, mülkiyet üzerinde süregelen bir tecavüz olduğu fikrini içerir ve buna yönelik olarak vatandaşlar herhangi bir zamanda dava açabilir.
Kamulaştırma Kararına İtiraz ve Dava Açma Süreci
Vatandaşların istimlak davası karara bağlandıktan ve karar tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde itiraz davası açma hakkı vardır. Malikler, belirlenen itiraz süresi içerisinde idari yargıya başvurarak kamulaştırmanın iptalini talep edebilir. Bu kapsamda yetkili mahkeme, istimlak sürecinin durdurulması kararını uygulayabilir ya da dava için bilirkişi raporu talep edebilir.
Vatandaşların belirlenen yasal süreler içerisinde maddi hatalara karşı adli yargıya başvurma hakları da mevcuttur. Bu kapsamda hem idari hem de adli dava açıldıysa idari durumdaki davalar önce görülür. Usulüne uygun olarak mahkeme tarafından yapılan tebliği takiben 30 gün içinde itiraz hakkını kullanmayan vatandaşlar ise söz konusu haklarını kaybetmiş sayılır.
Kamulaştırma Avukatına Ne Zaman Başvurmalısınız?
Vatandaşlar, idarenin konuya dair bilgilendirmesi sonrası kamulaştırma avukatı ile iletişime geçmelidir. Bu kapsamda hukuk profesyonelleri, vatandaşların sahip olduğu mülkler ile ilgili haklarını detaylı olarak belirtir. Bununla birlikte avukatlar, maliklerin ve mirasçılarının hak ettiği bedelleri tam olarak almasına aracılık eder.
Adli sürece evirilen bir kamulaştırma durumunda hak kaybına uğramamak adına tebliğ sonrası 30 gün içinde kamulaştırma avukatı ile irtibat kurmak mühimdir. Bu bağlamda hukuk profesyonelleri, vatandaşın itiraz ve kamulaştırma iptal haklarına dair ayrıntılı bilgi sunar. Gerektiği takdirde ise uzmanlar, sürece ilişkin başvurular yapar ve davanın takibini üstlenir.
FAQ
Kamulaştırma Bedeli Davası Ne Kadar Sürer?
Kamulaştırma bedeli davası ortalama 30 gün sürer. Bunun yanı sıra süreci avukatla birlikte yürütmek, mümkün olan en kısa sürede nihayete ermesini mümkün kılar.
Kamulaştırma Yapılan Yerlerin Parası Nasıl Alınır?
Devletleştirme yapılan yerlerin parası, henüz karar öncesinde idare tarafından belirlenir ve buna yönelik olarak vatandaşa transfer edilir. Aksi takdirde vatandaşlar, tazminat ve ecrimisil davası açarak mülklerine dair bedeli talep etme hakkına sahiptir.
Kamulaştırma Parasını Kim Öder?
Devletleştirme parasını, istimlak işlemi için karar alan kamu tüzel kişiliği öder. Bunun yanı sıra taraflar, bedel karşılığı belli bir takas üzerinde de anlaşma yapabilir.
Kamulaştırma Bedeli Neye Göre Hesaplanır?
Bedel, rayiç değerler, arsanın senelik mahsul getirisi ve yapı birim maliyeti üzerinden hesaplanır. Bununla birlikte taşınmaz varlığı için ederinden düşük fiyat biçildiğini düşünen malikler kamulaştırma avukatı ile bedel belirleme davası açabilir.
Dönmez Hukuk Olarak Kamulaştırma Sürecinde Sunduğumuz Hizmetler
Dönmez Hukuk, mal sahiplerinin haklarına dair hukuki destek sunar. Bununla birlikte büro bünyesinde çalışan uzmanlar, vatandaşların devletleştirmeye konu mallarına dair dava sürecinde de etkin rol oynar. Büro, vatandaşları süreçle alakalı ayrıntılı olarak da bilgilendirir.
Büro bünyesinde kamulaştırma avukatı olarak görev alan profesyoneller, idari-adli yargıya başvurma ve davanın takibi gibi konularla da ilgilenir. Bunun yanı sıra Dönmez Hukuk çalışanları, istimlak davalarında vatandaşların itiraz ve iptal talepleri doğrultusunda süreci yönetir.
