Devletin tapulu araziye el koyması ya da istimlak yetkisi, Anayasa’nın 46’ıncı maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenen bir durumdur. Söz konusu yetki; devletin planladığı altyapı projeleri, kentsel dönüşüm faaliyetleri ya da stratejik yatırımlar gibi toplumsal fayda sağlayan amaçlar doğrultusunda kullanılabilir.
İstimlak sürecinde mülk sahiplerinin haklarının korunması, adil ve gerçek piyasa değerinde tazminat ödenmesi söz konusudur. İlgili ögeler ise hem yerel hukuk sisteminde hem de AİHS kapsamında koruma altındadır. Örneğin; AİHS’nin 1 No’lu Ek Protokolü’nün 1. Maddesi, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı ya da yasayla öngörülen koşullar çerçevesinde sınırlanabileceğini belirtir.
İstimlak Nedir?
İstimlak, devletin kamu yararı için özel mülkiyete el koymasıdır. Anayasa’nın 46’ıncı maddesi ve 2942 sayılı Kanun, söz konusu yetkiyi düzenler. Kamu yararı ise toplumun ortak ihtiyaçlarını karşılamak olarak tanımlanır. Dolayısıyla arazi; yol, köprü, hastane gibi projeler için kamulaştırılabilir.
Devletin tapulu araziye el koyması süreci, yargı denetimine açık kamulaştırma kararıyla başlar. Kamulaştırma kararı, bölgenin görünür yerlerine asılır ya da malike yazılı bildirim yapılır. Bu sayede hak sahiplerine itiraz hakkı tanınır ve sürecin şeffaflığı sağlanır. Ayrıca ilanda kamulaştırma gerekçesi, taşınmazın yeri ve itiraz süresi gibi hususlardan bahsedilir. Tazminat ise hak sahiplerinin dinlenmesi ve taşınmazın değerinin uzmanlar tarafından belirlenmesinin ardından piyasa değeri üzerinden hesaplanır.
Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesiyle korunur ve aynı zamanda AİHS de kamulaştırma yetkisine müdahaleyi sınırlar. Bunun yanı sıra kamulaştırma, kanuna uygun ve orantılı olmalıdır. Tazminat adil değilse tarafların dava açma hakkı mevcuttur. İstimlak, kamu yararıyla birey hakları arasında denge de gerektirir. İlgili süreçte ise hukukun üstünlüğü temel ilkedir ve her adım, yargı denetimiyle güvence altına alınmıştır.
İstimlak Kanunu
Türk hukuk sisteminde istimlak işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 1982 Anayasası’nın 46. maddesiyle düzenlenir. Bu çerçevede istimlak, özel mülkiyette bulunan taşınmazların mülk sahibinin rızası aranmaksızın ve karşılığını peşin ödemek suretiyle devlet tasarrufuna geçirilmesidir. Kamu yararı kararı, Bakanlar Kurulu veya kanunla yetkilendirilmiş diğer merciler tarafından alınır. Aynı zamanda bu kararın yargısal denetime tabi olması, hukuk devleti ilkesinin temel gereğidir.
Kamulaştırma sürecindeki önemli reformlar, 2023’te kabul edilen kanun ile hayata geçirilmiştir. Bu doğrultuda tazminat hesaplama yöntemleri yeniden düzenlenmiştir. Taşınmazın rayiç bedeli ise yeni düzenlemeye göre Emlak Vergisi Kanunu’nda belirtilen değerlerin en az %20 fazlası üzerinden belirlenir.
AİHS Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi uyarınca istimlak işlemlerinde kamu yararı, kanunilik ve orantılılık ilkelerine uyulması zorunludur. Bu noktada Danıştay ve Anayasa Mahkemesi içtihatları, kamulaştırmanın yalnızca zorunlu hallerde ve mülkiyet hakkına en az müdahale edecek şekilde yapılacağını hükme bağlamıştır.
Taraflar, tazminatın belirlenmesi sırasında anlaşmazlık çıkması halinde 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkeme tarafından belirlenen tazminatın %50’si peşin olarak malike ödenir ve bu karara karşı istinaf yoluna gidilebilir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında gerçekleştirilen kamulaştırmalarda ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun özel hükümleri uygulanır. Söz konusu kanun, riskli alanlarda istimlak sürecini hızlandıran ve idareye geniş yetkiler tanıyan düzenlemeler içerir.
Kamulaştırma Yetkisi
Devletin tapulu araziye el koyması yetkisi, Anayasa’nın 46. maddesinde kamu yararı şartına bağlanmıştır. 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesi, söz konusu yetkinin Bakanlar Kurulu kararıyla kullanılabileceğini belirtir.
Kentsel dönüşümde 6306 sayılı kanun, riskli alanlarda hızlandırılmış kamulaştırma prosedürü öngörür. Ayrıca kamu yararı değerlendirmesinde somut kriterler aranır ve tazminat uyuşmazlıkları için sulh hukuk mahkemeleri yetkilendirilir. Bu kapsamda AİHM yargı kararları, tazminatın gecikme olmadan ve adil piyasa değeri üzerinden ödenmesini şart koşar.
Kamulaştırma işlemlerinde idare, 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre yargı denetimine tabidir. Tapu iptal davalarında idare mahkemesi görevlidir. Bunun yanı sıra Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde bilirkişi raporunun bağlayıcı olmadığına kanaat getirmiştir.
İmar barışı kapsamındaki yapıların kamulaştırılmasına ilişkin özel hükümler, 7143 sayılı Kanun’da düzenlenmiştir. Kamu İhale Kanunu’nun 20. maddesi ise kamulaştırma bedellerinin ihale şartnamelerinde açıkça belirtilmesini hükme bağlar. Hukuki açıdan ilgili düzenlemeler, imar barışı yapıları için farklı bir kamulaştırma rejimi öngörür. Ayrıca ihale süreçlerinde şeffaflığı sağlamayı amaçlar ve uygulayıcılar için hukuki güvence de oluşturur.
Kamulaştırmanın Sebebi
Kamulaştırma, devletin özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunabilmesini sağlayan hukuki bir müessesedir. Devletin tapulu araziye el koyması olarak tanımlanan kamulaştırmanın sebepleri ise aşağıdaki gibidir:
- Devletin ya da belediye, il özel idare gibi tüzel kişilerin kamu hizmetlerini yerine getirebilmesi için gereken tesislerin inşası
- Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında riskli yapıların yıkılarak yenilenmesi ve söz konusu süreçte mülk sahiplerinin haklarının korunması
- Askeri tesisler, sınır güvenliği ve enerji projeleri gibi milli güvenlik gerektiren alanlarda kamulaştırma yapılması
- Orman alanları, kıyı şeritleri ve sit alanları gibi doğal varlıkların korunması amacıyla kamulaştırılması
- Demir yolu, havalimanı, metro ve liman gibi ulaşım projelerinin hayata geçirilmesi için devletin tapulu araziye el koyması
Kamulaştırma, tarım arazilerinin toplulaştırılması veya sanayi bölgelerinin genişletilmesi amacıyla gerçekleştirilebilir. Öte yandan tarihi eserlerin korunması, turizm tesislerinin yapımı ya da arkeolojik sit alanlarının genişletilmesi gibi sebeplerle de istimlak işlemleri gerçekleştirilebilir.
Devletin tapulu araziye el koyması, yalnızca yukarıdaki sebeplerden birinin varlığı halinde ve kanunla belirlenen usullere uygun şekilde gerçekleştirilir. Ayrıca kamu yararı kararı alınırken Anayasa Mahkemesi ve Danıştay içtihatları doğrultusunda orantılılık ilkesine uyulmalıdır. Aksi takdirde istimlak işlemi idari yargı tarafından iptal edilir.
Toplum yararına projelerin hayata geçirilmesini sağlayan kamulaştırma aynı zamanda altyapı yatırımlarını hızlandırarak ekonomik kalkınmaya katkıda bulunur. Kentsel dönüşümle güvenli yaşam alanları oluşturduğu gibi kamu düzeni ve milli güvenlik ihtiyaçlarını da karşılar. Devletin tapulu araziye el koyması, adil tazminat mekanizmasıyla mülkiyet haklarını güvence altına alır ve tarihi varlıkların korunmasını da sağlar.
Kamulaştırmanın Konusu
Özel şahıslara ait taşınmazlar ve bunlar üzerindeki tüm ayni haklar kamulaştırılabilir niteliktedir. Devlet arsamı istimlak etti diyenler, söz konusu işlemin hukuki kaynağını 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 1. maddesinde görebilir. Ayrıca ilgili süreçte idare tarafından özel mülkiyetle sınırlı bir müdahale yetkisi kullanılır. Kamulaştırmanın hukuki dayanağı olan Anayasa’nın 46. maddesi, mülkiyet hakkının kamu yararı için sınırlanabileceğini de belirtir.
Kamulaştırmanın konusunu oluşturan taşınmazlar, tapu kütüğüne kayıtlı olmalıdır. Öte yandan tapusuz yapılar, 2018 yılındaki İmar Barışı’na kayıt yaptırdığı takdirde resmiyet kazanır. Dolayısıyla devlet, söz konusu yapıları da kamulaştırabilir. Devlet arsamı istimlak etti durumunda kamulaştırma bedeli, taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanır. Söz konusu değer ise bilirkişi raporuyla tespit edilir.
Kamulaştırma kapsamına giren taşınmazlar üzerindeki ipotek, şufa hakkı gibi üçüncü kişi hakları da istimlak kararıyla sona erer. Ancak bu süreçte hak sahiplerine tazminat ödenir. Öte yandan devletin tapulu araziye el koyması eylemine konu olan taşınmazın kısmi kamulaştırılması da mümkündür. Örneğin; arsanın belirli bir bölümü yol projesi için alınabilir. Söz konusu durumlarda malikin kalan kısımdaki mülkiyet hakkı sürer ve kısmi istimlak sebebiyle yaşanan değer kaybı da tazminata eklenir.
Devletin Tapulu Araziye El Koyması Kanuni midir?
Devlet, Anayasa’nın 46. maddesine göre kamu yararı doğrultusunda tapulu arazilere el koyma hakkına sahiptir. Ancak istimlak durumunun meydana gelmesi için aşağıdaki üç temel şartın varlığına ihtiyaç duyulur:
- Kanuni dayanak (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu)
- Adil tazminat (taşınmazın gerçek piyasa değeri ve zararlar)
- Yargı denetimi (idari işlemin iptal davasına açık olması)
2023 yılında yürürlüğe giren Kanun ile kamulaştırmada acziyet halinde peşin ödeme istisnası getirilmiştir. Buna göre tazminat, hazinenin ödeme güçlüğü varsa beş yıla kadar taksitlendirilerek ödenir. Öte yandan Danıştay, söz konusu durumlarda dahi faiz ödenmesi gerektiğini vurgular.
Kamulaştırma, tapu kaydı hazine adına olan arazilerde yapıldığı takdirde ikinci bir tazminat ödenmesi gündeme gelebilir. Önceki kamulaştırmanın tapuda şerh edilmemesi, hukuki bir hata olarak değerlendirilir.
Devletin tapulu araziye el koyması, mülk sahipleri için bir avantaj olabilir. Örneğin; kamu yatırımlarının ardından bölgede kalan arazilerin değeri yükselebilir. Ayrıca tazminat bedeli beş yıl içinde yeni taşınmaz alımında kullanılırsa vergi muafiyeti gündeme gelebilir.
Devletin tapu kaydı sorunlu araziler için tahsis belgesi düzenlemesi sayesinde mülkiyet resmileşir. Diğer yandan deprem riskinin olduğu bölgelerde kamulaştırma, malikleri olası can ve mal kaybından da korur.
Devlet Arsamı İstimlak Etti, Ne Yapmalıyım?
İstimlak durumuyla karşılaşanlar, ilk olarak tapu müdürlüğünden kamulaştırma kararının tebliğ tarihini öğrenmelidir. Bu noktada mülk sahiplerinin 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı mevcuttur. Aynı zamanda bu sorundan mustarip olanlar, sulh hukuk mahkemesine tazminat talebiyle başvurabilir. Söz konusu süreçte bilirkişi raporuna itiraz hakkı da vardır. Ayrıca kamulaştırma avukatı ve danışmanlık masrafları da tazminata eklenebilir.
Dava Açarak Neler Talep Edebilirim?
Taşınmazı, İstimlak Kanunu kapsamında kamulaştırılanlar, söz konusu kararın iptali için idare mahkemesinde dava açabilir. Bu kapsamda devletin tapulu araziye el koymasının kamu yararı taşımadığı ve usul hataları olduğu iddia edilebilir. Ayrıca belirlenen tazminatın gerçek değerinin altında olduğu iddiasıyla sulh hukuk mahkemesine başvurmak da mümkündür.
Devlet arsamı istimlak etti durumuyla karşılaşanlar, kamulaştırma sebebiyle uğradıkları ek zararlar için tazminat talebinde bulunabilir. Bu çerçevede miras yoluyla geçen araziler için manevi tazminat talep edilebilir. Mülk sahibi, tazminatın geç ödenmesi durumunda kanuni faiz işletilmesini isteme hakkına sahiptir. Ayrıca kısmı kamulaştırmada kalan arazi parçasının değer kaybına uğraması halinde ek tazminat istenmesine de rastlanır.
Davalar, tapu tescil ya da tebligat alınan tarihi takip eden 30 gün içinde açılmalıdır. Kamulaştırma avukatı ücreti de mahkeme kararıyla idareden tahsil edilebilir.
Kamulaştırma Davası Açmak için Gereken Şartlar
Devlet arsamı istimlak etti diyenler, kamulaştırma davası açma hakkına sahiptir. Söz konusu davanın açılabilmesi için gereken şartlar aşağıdaki gibidir:
- Kamulaştırma kararı ve tazminat tutarı, arsa sahibine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Bu çerçevede tebligat tarihi, dava açma süresinin başlangıcını belirler.
- İstimlak kararının iptali için en çok 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılmalıdır.
- Taşınmazın maliki, mirasçıları ya da ayni hak sahipleri dava açabilir. Kiracılar gibi şahsi hak sahipleri ise yalnızca ödedikleri aylık tutar için ayrı bir dava açma girişiminde bulunabilir.
- Devletin tapulu araziye el koyması sürecinin gerçekten kamu yararı taşıyıp taşımadığı dava konusunu oluşturur. Örneğin; bir arsaya kamu yararı gerekçesiyle devlet tarafından el konulması ancak mülkün daha sonra özel şirkete satılması, dava nedeni olabilir.
- Mülk sahipleri, tazminatın taşınmazın rayiç değerini yansıtmadığı iddiasıyla dava açabilir.
Kamulaştırma davalarında süreler katıdır. Bu nedenle mülk sahiplerinin danışmanlık hizmeti alması gerekir. Aynı zamanda dava sürecinde idarenin yürütmeyi durdurma kararı çıkarması için de ayrı bir başvurunun yapılması mümkündür.
Malikin Geri Alma Hakkı ve İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi
Devlet arsamı istimlak etti diyen malik, kamulaştırılan taşınmazın 5 yıl içinde kullanılmaması halinde mülkü geri alabilir. Aynı zamanda idare, tapu devri öncesinde kamulaştırmadan vazgeçebilir. Vazgeçme halinde malikin tüm masrafları ödenir. Bununla birlikte tapu devri sonrası geri alma için rücu hakkı kullanılır.
Geri alma bedeli ve kamulaştırma tutarı aynıdır. İdarenin vazgeçmesi için tapu iptali gerekirken malik, ilgili mahkemede dava açmalıdır.
Kamulaştırmasız El Atma Durumu
Kamulaştırmasız el atma, idarenin herhangi bir istimlak işlemi yapmadan özel mülkiyete konu olan taşınmazı sahiplenmesidir. Söz konusu durum, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Malik, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usullerden bağımsız bir şekilde devletin tapulu araziye el koyması halinde dava açabilir. Bu noktada yol ve park gibi kamusal projelerde sıklıkla karşılaşılan söz konusu uygulama, Danıştay kararlarında açık bir şekilde hukuka aykırı bulunur.
Malik, kamulaştırmasız el atma durumunda taşınmazın iadesini ve kullanılamaz hale gelmesi sebebiyle uğradığı zararların tazminini isteyebilir. Ayrıca ilgili işlemlerde idari yargıda yürütmenin durdurulması kararının alınması da mümkündür.
Acele Kamulaştırma
Acele istimlak, 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesine göre taşınmaza milli güvenlik ya da acil kamu hizmeti gerektiren durumlarda el konulmasıdır. Söz konusu durumlarda idare, kamulaştırma bedelini daha sonra öder.
Acele kamulaştırma kararı, Bakanlar Kurulu ya da kanunla yetkili kılınmış mercilerle alınır. Malik, devletin tapulu araziye el koyması halinde yargı denetimine başvurup tazminat isteyebilir. Ancak ilgili süreçte yürütmenin durdurulması kararı verilemez.
Sıkça Sorulan Sorular
İstimlak Kaç Yıl Sürer?
İstimlak davalarının süresi, çeşitli faktörlere bağlı olarak değişir. Bu noktada davalar, son yılların verilerine göre 336 ila 368 gün (10-12 ay) içinde sonuçlanır. Ayrıca ilgili süre; mahkemenin yoğunluğu, dosyanın karmaşıklığı ve tarafların işlem tarihlerine göre kısalır ya da uzar.
İstimlak Bedeline İtiraz Edilebilir mi?
Kamulaştırma bedeline itiraz, taşınmazın sahibi ya da ilgilileri tarafından bedelin tebliğini takip eden 30 gün içinde gerçekleştirilir. İtiraz süresi içinde başvuru yapılmadığı takdirde belirlenen bedel kesinleşir.
İstimlak Bedeli Ödenmezse Ne Olur?
Malik ya da mirasçıları, istimlak bedelinin ödenmemesi halinde idareye karşı hukuki yollara başvurabilir. Bu kapsamda taşınmazın sahibi, devletin tapulu araziye el koyması ve bedeli ödememesi durumunda icra takibi başlatabilir.
Kamulaştırma Davası Kaç Ayda Sonuçlanır?
Kamulaştırma davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür ve genellikle 8-12 ay içinde sonuçlanır. Ancak süreç, taraflar arasında anlaşmazlık varsa daha uzun sürebilir ve mahkeme kararına itirazlar da davanın süresini etkileyebilir.
Dönmez Hukuk Kamulaştırma Avukatı
Dönmez Hukuk, kamulaştırma sürecinde mülk sahiplerinin haklarını korumaya yönelik danışmanlık hizmetleri sunar. Hukuk bürosu, taşınmazların kamulaştırma bedel tespitine itiraz, idare mahkemelerinde iptal davaları ve tazminat talepleri konusunda müvekkillerini temsil eder. İstimlak sürecinde bilirkişi raporlarının hukuka uygunluğunun denetlenmesi, yürütmenin durdurulması talepleri ve kamulaştırmasız el atma durumlarında da hukuki mücadele verir.
Büro, kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki kamulaştırma işlemlerinde de hukuki destek sağlar. Bu çerçevede müvekkillere kamulaştırma davalarında süre yönetimi ve delil toplama stratejileri konusunda yol gösterir. İstimlak sonrası ortaya çıkabilecek vergi uyuşmazlıkları ve kamulaştırma bedelinin mirasçılar arasında paylaşımı gibi hususlarda da hukuki destek sunar. Davalar hakkında daha fazla bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için Dönmez Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
