Kira bedelinin ödenmemesi, mülk sahibinin taşınmazını kullanım hakkı tanıdığı kişiden beklediği en temel yükümlülüğün yerine getirilmemesi anlamına gelir. Böyle bir durumda mülk sahibi, hukuki yollarla tahliye talep edebilir. Türk Borçlar ve İcra İflas Kanunu ise belirli şartlar altında konutta ikamet edenin tahliyesine olanak tanır. Bu noktada sözleşmeye dayalı olarak belirlenen ödeme tarihleri içinde bedelin ödenmemesi halinde kiraya verenin ihtar göndermesi ve ardından mahkemeye başvurarak tahliye davası açması mümkündür.
Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, noter aracılığıyla ya da icra yoluyla açılır. Bu doğrultuda kiracıya noter aracılığıyla ya da yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilir. Ardından sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılır. Diğer yöntem ise icra yoluyla ödeme emri gönderilip belirlenen sürede borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinden tahliye talep edilmesidir. Her iki durumda da sözleşme ve ödeme belgeleri gibi deliller eksiksiz sunulmalıdır.
Kira Hukuku
Kira hukuku, 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında ele alınan ve kiracıyla mülk sahibi arasındaki hakları gözeten bir hukuk dalıdır. Bu noktada sözleşme, taraflar arasındaki yükümlülükleri belirleyen en önemli belgedir ve olası anlaşmazlıklarda hukuki bir dayanaktır. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu, konut ve iş yeri kiralarına yönelik tarafların haklarını koruyacak hükümler içerir.
Söz konusu hukukun temel ilkeleri arasında sözleşmenin şekli ve bedelin ödenmesi yer alır. Bununla birlikte kiracının ve mülk sahibinin hem hak hem de yükümlülükleri de belirli kurallar çerçevesinde düzenlenir. İlgili hukuk dalı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin koşullarını ele alır ve anlaşmazlıkların çözümüne yönelik hükümleri de uygular.
Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Yapılır?
Kiracı kirayı ödemezse öncelikle 30 gün süre tanınır ve bu süreçte yükümlülüğünü yerine getirmezse mülk sahibi, icra mahkemesine başvurarak tahliye talep etme hakkına sahiptir. Bu noktada bireyin başvurabileceği iki yöntem vardır. İlki ihtarname göndermek, ikincisi ise doğrudan icra mahkemesine başvurmaktır. İlgili durumda izlenen hukuki yöntemlere dair detaylı bilgiler aşağıdaki gibidir:
İhtarname Göndermek
Kişinin sözleşmede yer alan bedeli ödemesi için 30 günlük süre tanıyan bir ihtarname gönderilir. Noter aracılığıyla ya da mülk sahibi tarafından posta veya iadeli taahhütlü mektup gibi yöntemlerle iletilir.
Bedelin ödenmesi için 30 günlük süre tanınır ve borç tahsil edilmediği takdirde mülk sahibi yasal süreci başlatır. Bu noktada birey, hem Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tahliye davası açma hem de genel haciz yoluyla da icra takibi başlatma hakkına sahiptir.
Doğrudan İcra Mahkemesine Başvurmak
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda mülk sahibi, doğrudan icra mahkemesine başvuru yaparak “Tahliye talepli ödeme emri” gönderir. Söz konusu resmi uyarı kapsamında birey, 30 gün içinde ödeme yapmak zorundadır. Gönderilen tebligata rağmen kira tutarının ödenmemesi halinde İcra Hukuku ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılarak tahliye süreci başlatılır.
Kira borcunun ödenmemesi durumunda tanınan 30 günlük süre Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine dayanır. İlgili maddeye göre kiracı mülkün tesliminden itibaren taşınmazın bedelini ve yan giderlerini ödemediği takdirde yazılı bir süre verilir.
30 gün içinde kira bedelinin ödenmemesi, mülk sahibinin sözleşmeyi feshetme ve tahliye etme hakkını elde etmesini de sağlar. Bu bağlamda yasal yollara başvurarak yetkili mahkeme aracılığıyla mağduriyetin giderilmesi sağlanır.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle İhtarname
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda mülk sahibi, konutta ikamet eden kişiye ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi için uyarı niteliğinde bir ihtarname gönderir. Sözleşmeye ilişkin anlaşmazlıklarda gönderilen yazılı bildirimde ihtar eden, vekili, karşı taraf, taşınmaz adresi ve sözleşmenin tarihi gibi unsurlar yer alır. Bu kapsamda kiranın ödenmemesi nedeniyle ihtarname belgesinde aylık ve ödenmeyen ücretler de ayrı şekilde belirtilir.
Bedelin ödenmemesi nedeniyle oluşturulan ihtarname, ikamet eden kişinin ödeme yapmaması halinde hukuki işlemin başlatılacağını bildirir. İlgili yazılı bildiride borç geçmişi ve diğer sözleşme şartlarının ihlali gibi durumlar da belirtilir. İhtarnamenin amacı ise kiracının yasal süreç başlamadan yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamaktır. 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmadığı takdirde mülk sahibi, yasal haklarını kullanarak ücreti tahsil etmek için hukuki süreçleri başlatabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kira bedeli ödenmezse mülk sahibi; tahliye davası açma, icra yoluyla tahliye talep etme ve temerrüt sebepli hukuki süreci başlatma olmak üzere üç farklı yasal yönteme başvurabilir. Bunlardan biri temerrüt sebebiyle tahliye davasının ikame edilmesidir ve dava yoluyla tahliye kararının alınmasıdır. İzlenen diğer yol ise tahliye talepli icra takibine başvurarak ikamet edenin mülkü boşaltmasını yasal yollardan sağlamaktır. Bu noktada kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle taşınmaz, belirli prosedüre bağlı olarak icra dairesi aracılığıyla boşaltılır.
İki haklı ihtar çekilmesi ve akabinde tahliye davası da bu süreçte başvurulabilecek diğer yöntemdir. Kira ödemeyen kiracı için uygulanan tahliye prosedürleri ve hukuki takip sürecine dair detaylara aşağıda ayrıntılı bir şekilde yer verilmiştir:
Temerrüt Sebepli Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre konutta ikamet eden kişi, sözleşmeyi temerrüt sebepli sona erdirme hakkına sahiptir. Bu kapsamda yan giderler ve kira borcunun ödenmemesi taraflar arasında yapılan yazılı anlaşmanın feshi belirtilir. Bununla birlikte çatılı iş yeri bedelleri için en az 30 ve diğer durumlar için 10 günlük süre tanınır.
İhtarnamenin tebliğ edilmesinden itibaren sürede tekrar gecikme yaşanması durumunda temerrüt nedeniyle tahliye davası başlatılır. Dava sonucunda ise kesin karar alındıktan sonra icra yetkilileri aracılığıyla tahliye talep edilir.
İki Haklı İhtar ve Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasına göre ikamet eden kişi, bir ödeme yılı içinde iki haklı ihtarname alırsa mülk sahibinin dava açma hakkı doğar. Bu noktada mülk sahibi, ödenmemiş bedelleri ayrı ayrı belirterek ihtar gönderir.
Yazılı bildirinin akabinde gerekli adım atılmadığında mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, iki haklı ihtarın gönderildiği ödeme yılı tamamlandıktan sonra en geç bir ay içinde dava açılmasının zorunlu olduğudur. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi sebepli açılan tahliye davası yalnızca konut ve çatılı iş yeri bedellerini kapsayan bir düzenlemedir.
Tahliye Talepli İcra Takibi
İcra ve İflas Kanunu‘nun 269. maddesi gereğince ve ilgili hükümleri doğrultusunda tahliye talebiyle takip başlatmak için dava açılmasına gerek yoktur. Bu noktada mülk sahibi, icra emrinin tahliye talebini içeren nitelikte bir adım atmalıdır.
Kiranın ödenmemesi sürecinde başlatılan tahliye talepli icra takibinde ilgili merci kurum ikamet eden kişiye yazılı tebligat gönderir. Bu çerçevede ikamet eden kişinin iletilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı doğar. Karşı çıkılması halinde takip durur ve ev sahibinin itirazın kaldırılmasına yönelik talepte bulunması gerekir.
İcra takibiyle tahliye talebi bildirimine karşı herhangi bir itirazda bulunulmaması durumunda 30 gün içinde ödeme yapılmadığı takdirde icra dairesi taşınmazın tahliyesine karar verebilir. Belirtilen süre zarfında takip masrafları da dâhil olmak üzere giderlerin ödenmesi durumunda takip düşer. Bunun neticesinde ise tahliye işlemi gerçekleştirilemez.
Düzensiz Kira Ödemesi Tahliye
Düzensiz kira ödemesi tahliye işlemi için mülk sahibi, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki yasal yollara başvurabilir. Bu amaçla borcun ödenmesi için ihtarname düzenleyerek 30 günlük süre tanır. Ayrıca sözleşme kapsamında belirlenen bedel ve geciken ödemeler de esas alınır.
Eksik ve düzensiz ödemelerde tahliye işleminin yapılması için ev sahibinin yasal süreçler içerisinde gerekli prosedürleri takip etmesi önemlidir. Buna bağlı olarak icra takibini başlatması ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açması gerekir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi
Ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmediği durumlarda ev sahibi, dava açmadan icra takibini başlatma hakkına sahiptir. Talepli icra takibi olarak da adlandırılan süreç, ücretin geç ödenmesi ve tahliye taahhüdü gerekçelerine bağlı olarak başlatılabilir. Dava yönteminden daha hızlı ve pratik ilerleyen icra takibi, mülk sahipleri tarafından da en çok tercih edilen çözümdür.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye talepli icra takibi süreci konutta ikamet eden kişiye ödeme emrinin gönderilmesiyle başlar. İlgili tebligat, taşınmazda ikamet eden tarafından teslim alındıktan itibaren 7 ve 30 günlük süre kapsamında takip edilir. Bunun yanı sıra kiracının 1 hafta içerisinde itiraz etme ve borcunu ödeme hakkı vardır. İtiraz edilmesi durumunda ise icra takibi durdurulur ve 30 günlük süre zarfında tüm giderler ödenirse tahliye işlemi gerçekleşmez.
İcra takip sürecinde 30 gün içinde bedel ödenmediği takdirde ev sahibi alacakları için haciz talep edebilir. İtiraz etmeme ve ödeme yapmama durumlarında kiracı, sözleşmenin varlığını kabul etmiş sayılır. Bu durumda ev sahibi, kiranın ödenmemesi halinde tahliye hakkını elde etmek için icra mahkemesine başvurabilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Ödeme yapmayan kişiyi konuttan çıkarmak için öncelikle yazılı ödeme istemi göndermeli ve yapılmadığı takdirde yasal yollara başvurulacağı belirtilmelidir. Ardından yasal prosedürlere bağlı olarak uyarılar iletmeniz ve süreci takip etmeniz gerekir. Kira ödenmemesi durumunda tahliye işlemleri için takip edilmesi gereken diğer adımlar aşağıdaki gibidir:
- Uzman bir avukat aracılığıyla ihtarname göndererek ücretin ödenmesi için belirli bir süre tanıyabilirsiniz.
- Ödeme yapılmadığı takdirde icra takibi başlatarak tahliye sürecini yasal yollarla devam ettirmeniz mümkündür.
- İcra dairesi, kişinin ikamet ettiği eve ödeme yapması için süreyi uzatır.
- Taşınmazda ikamet etmeye devam eden kimsenin çıkarılması için mahkeme kararı gerekir. Bunun için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gerekçeler sunularak tahliye davasının açılması talep edilir.
Yasal süreci takip eden mahkeme, gerekçeli kararı verir ve icra dairesi tarafından tahliye işlemlerini gerçekleştirir.
Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye davası, mülk sahibinin taşınmazı geri alabilmesi için gerekli olan yasal bir süreçtir. Bu noktada ücretin zamanında ve tam ödenmemesi sözleşmeye aykırı bir davranış olarak kabul edilir. Ankara Kiracı Tahliye Avukatı ile tahliyenin gerçekleşmesi içinse Sulh mahkemesi üzerinden gerekli işlemler yapılır.
Kira tahliye davası konut alanlarını kapsamasının yanı sıra arsa, dükkân ve ofis gibi iş yerleri için de geçerlidir. İhtarname ve yazılı emirlerle ilerleyen yasal süreç, açılan tahliye davası ile mahkeme kararına bağlanır. Yazılı bildirilere rağmen ücreti ödemeyen kişi, icra takibi yetkilileriyle ikamet ettiği alandan çıkartılır.
Kira Davalarında Yetkili Mahkeme
Kira davalarında yetkili mahkeme, problemin çeşidine ve gerekliliklerine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu noktada tespit davalarında yetkili olan merci Sulh Hukuk Mahkemesidir ve sözleşmedeki hükümlerin değiştirilmesine ya da ücretin belirlenmesine karar verir.
Tahliye süreçlerinde de ise Sulh Hukuk ve İcra Mahkemeleri yetkilidir. Kira hukukundan kaynaklanan davalarda ticaret ilişkisi söz konusu olduğunda Asliye Hukuk ve Ticaret Mahkemeleri de devreye girer.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları
Kiranın ödenmemesi sebebiyle açılan tahliye davalarında Yargıtay kararları benzer davalar için emsal teşkil eder. ikamet eden kişinin sözleşme koşullarına uymadığı durumlarda mülk sahibinin hakları gözetilir ve yasal süreçler doğrultusunda tahliye gerçekleştirilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davasına dair Yargıtay kararları örnekleri aşağıdaki gibidir:
Kira Bedelinin Üçüncü Kişiye Ödenmesi Durumunda Kiracının Borçtan Kurtulması
Davalı kiracı, ücreti davacının annesine ödeyerek bu durumu ispatladığını savunur. Bu tür davalarda bedel sadece mülk sahibine ödendiğinde yükümlülükler yerine getirilmiş sayılır. Dolayısıyla üçüncü şahsa yapılan ödemeler geçersizdir ve kişiyi borcundan muaf tutmaz.
Yargıtay, davalı kiracının borcunun devam ettiğine ve ödeme yükümlülüğünün doğrudan mülk sahibine yapılması gerektiğine karar verir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 28 Mart 2017 tarihli ve 2017/1881 E. sayılı, 2017/4519 K. sayılı kararı.)
Kira Bedelinin İspatı ve Enflasyon Oranı ile Artış Koşulunun Geçerliliği
Taraflar arasında 1 Haziran 1995 tarihinde başlayan 5 yıl süreli bir sözleşme mevcuttur ve davacı ev sahibi, icra takibini başlatarak her yıl Ocak ayında artış talep eder. Davalı kiracı ise bedelin 25 TL olduğunu ve artışın enflasyon oranına göre yapılması gerektiğini beyan eder.
Mahkeme, davacının enflasyon oranında yapılacak rakam artışını net şekilde belirtmediği için geçerli olmadığına karar verir. Bu noktada bilirkişi yardımıyla hesaplanması gerektiğini gerekçe gösterir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2019, E. 2019/49 K. 2019/7680)
FAQ
▼ Kirasını Ödemeyen Kiracıdan Para Nasıl Alınır?
Ödeme yapmayan kişiden para almak için icra dairesine başvurmak gerekir. Gecikmiş ödemeleri tahsil etmek için icra takibi başlatılır ve süreç sonunda ödemeler doğrudan alınabilir.
▼ Kiracı Kirayı Kaç Gün Geciktirebilir?
618 numaralı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı, ücreti en geç 30 gün içinde ödemelidir. 30 günün sonunda ihtarname gönderilir ve kira bedelinin ödenmemesi halinde cezai yaptırımlar uygulanır.
▼ Kira Kaç Gün Gecikirse İhtar Çekilir?
Ücretin 30 gün gecikmesi durumunda ev sahibi ihtarname gönderme hakkına sahiptir.
▼ Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Yasal prosedürlere göre şekillenen süreç ortalama 2 ila 6 ay arasında tamamlanır.
▼ Kiracıyı En Hızlı Nasıl Çıkarabilirim?
Konutta ikamet eden kişiyi en hızlı şekilde çıkarmak için icra takibi yöntemine başvurulmalıdır. Bu noktada 7-30 gün arasında bireye ek süre tanınır. Gerekli yükümlülükler yerine getirilmediğinde ise tahliye işlemleri başlatılır.
